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物业公司法律顾问-催缴物业费


  案例1:没入住就不交物业费

  小赵购买的新楼马上就要交房,可他每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差。不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵暂时不想交,他认为出差时间不会入住,没有享受到物业服务。

  政策解读:

  国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。

  律师说法:

  因为对物业服务包括的内容存在认识上的缺陷,而导致业主拒交物业费的例子很多。业主不仅要懂得一些基本的物业服务知识,在这方面,物业服务企业也要引导业主。

  案例2:未签物业合同不交物业费

  艾某经营的酒吧坐落于某市的一小区内。2014年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业服务企业签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业服务企业按约定提供了物业服务,可艾某以其与物业服务企业之间没签物业合同,物业服务企业提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。

  政策解读:

  根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业服务企业之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业服务企业签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业服务企业交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业服务企业未提供资质证明,业主不可以拒交物业费。

  律师说法:

  不管小区业主本人是否与物业服务企业签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业服务企业已提供服务,就该对物业服务企业已提供的服务予以补偿,否则法院也将判未交纳物业费的业主败诉。

  案例3:对物业服务不满意不交物业费

  一位胡姓的业主反映:物业服务企业管理混乱,小区卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,以采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满。还有100多个业主联合签名要求更换物业服务企业,可是,物业服务企业反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金。

  政策解读:

  如果物业服务企业提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。

  律师说法:

  建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。

  案例4:对社区大环境不满意不交物业费

  业主王先生所住的小区距离机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过,轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业服务企业服务不到位,他有权不交钱。还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业服务企业雇用的保安应保障业主的人身安全。

  政策解读:

  物业费是否交纳所对应的义务是物业服务企业在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。

  律师说法:

  业主的要求物有所值甚至是物超所值,但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。这个问题实际上已超出了物业服务企业的管理能力范围。

  案例5:法不责众跟风不交费

  北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业服务企业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿。“你不交不是没事吗,我也不交。”这种影响就像传染病,有很多业主跟风。久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收。

  政策解读:

  物业服务企业和业主的目的是一致的,通过物业服务企业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物服务企业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。

  律师说法:

  对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会积极跟风。业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。

  案例6:对物业服务企业利用公用面积进行经营不满不交物业费

  近日,业主杨小姐在小区一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业服务企业根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我们大家不交物业费好了。与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租,与开发商、物业服务企业产生纠纷,拒绝缴纳物业费。



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