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买卖不破租赁同企业破产制度的竞合与冲突



  在司法实践中,人民法院在处理破产案件时,由于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕,也会发生租赁权与企业破产制度的竞合与冲突的问题。处理这一竞合与冲突,现行法律也没有明确的规定,但根据法理和司法实践的掌握,一般应限制适用买卖不破租赁原则,不存在时间上的先后顺序问题。

  其理由有二:一、如果单纯地适用买卖不破租赁原则,那么租赁合同继续有效,将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款,而且优先于同为第三顺序的其他破产债权,甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿,这有悖于破产法的基本制度和分配原则,亦违反了公平公正的民法基本原则;二、如果适用买卖不破租赁原则,那么租赁合同继续有效,购买人可能会考虑自己购买的土地或房屋因有租赁关系存在,不利于自己的开发利用,由此影响破产财产的变现。



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